不動産取得税は土地や建物などの不動産を取得した際に課せられる税金です。毎年課税しなければならない固定資産税とは異なり不動産を取得したタイミングで一度だけ収める税金であり、「不動産の移転」という事実に基づいて課税がなされます。対象となる不動産は土地および家屋であり、土地に定着した工作物や立木は課税対象になりません。
登録免許税は登記や登録・特許・免許・許可・認可などについて課せられる国税であり、その事実が発生した時に納税義務が生じます。不動産投資においては所有権登記を行うタイミングに納める必要があり、金融機関などが抵当権・根抵当権の設定を行う際にも納める必要があります。納税義務者は「登記などを受ける者」であり、所有権移転の場合はどちらが負担するか協議しなければいけません。
印紙税は印紙税法に定められている「課税文書」に該当する場合、一定の税額を納付する必要がある税金制度です。ほかの税金制度と少し異なる点として、収入印紙を購入し対象文書に貼付することにより納税を証明するようになっています。ルールを知らずに印紙の貼付漏れをしている事業者も多くいるため、注意する必要があります。
消費税は私たちのもっとも身近にある税金の一つで、商品やサービスを購入した時に本体価格+消費税という形で決済を行います。事業者は消費者から消費税を預かるような形で会計処理を行い、毎年の決算（確定申告）において納税額を計算し、国税・地方税として納付します。売上に対してかかる消費税から仕入などの支払いにかかった消費税を差し引いた金額が納税額になる、というのが消費税の仕組みです。
固定資産税は建物や土地などの不動産のほか、償却資産を保有している個人・法人が納めなければいけない税金です。固定資産税は普通税（使途が定められていない税金）であり、固定資産が所在する市町村に市町村税として納税することになります。なお、東京都23区内の場合には東京都に対して都税として納付することになります。
都市計画税は都市計画事業や土地区画整理事業を行う市町村が、都市計画区域内にある土地及び家屋に対し、その事業に必要となる費用に充てるため徴収する税金をいいます。対象となる区域に土地や建物を所有していると課税される税金ですので、課税されないためには「その区域で不動産を所有しない」という方法しかありません。
所得税は給与収入や不動産収入などから得られる所得をもとに税額が決まる税金（国税）であり、その所得金額に応じて税率が高くなる仕組みとなっています。（累進課税）給与の場合には源泉徴収という形で天引きされ年末調整で確定額の計算がされますが、不動産投資を行っている場合には年に1回確定申告を行い税額を確定・納付する必要があります。
住民税は居住地域の都道府県や市区町村に納付する税金であり、各市区町村が一括徴収して都道府県へ払い込まれる仕組みになっています。ごみ処理や消防・救急、福祉などといった社会インフラの財源確保のための税金で、前年の所得金額に応じて税額が決定される「所得割」と、誰もが均等に負担する定額の「均等割」という2つがあります。
事業税は個人や法人を問わず、事業を行うにあたって使用する公共施設やサービスなどの費用負担として課される地方税のことをいいます。個人事業税に関しては法律によって定められる70業種を営んでいる場合に課されるようになっており、不動産投資においては「不動産貸付業」「駐車場業」が事業税の課税対象となります。なお、そのほかにも細かな課税要件がありますが、「貸している部屋がおおむね10室以上になるとかかる税金」と覚えておきましょう。
では実際に、納税額をシミュレーションしてみましょう。例として、年収1,200万円のサラリーマンが副業としてマンション投資を行い、減価償却と損益通算を適用した場合を見てみます。
マンション投資の主な必要経費は以下の通りです。
減価償却費は、不動産の購入費用（建物設備部分）を耐用年数で割ることで算出されます。たとえば、マンションの購入費用（建物設備部分）が1億円、耐用年数が15年の場合は、1億2,000万円 ÷ 15年 ＝ 800万円/年です。
次に、不動産投資による収入を計算します。毎月の家賃収入だけでなく、礼金や更新料、共益費・管理費、駐車場代なども含めましょう。こうした不動産収入から、必要経費を差し引いた金額が「不動産所得」です。不動産所得がプラスの場合は、課税所得に算入され、所得税や住民税の課税対象となりますが、不動産所得がマイナスとなった場合は、赤字分をほかの収入金額から差し引くことで、課税所得を圧縮することができます。
例えば、1000万円の自己資金で利回り6%の物件に投資すると、年間収入は60万円です。しかし、金利1%で4000万円を借り入れ、自己資金1000万円と合わせて5000万円で利回り6%の物件を購入すると、年間収入は300万円になります。
結果として、自己資金だけで投資するよりも、借入金を利用した方が利回りが向上します。実質的な収入は260万円で、年利40%を差し引いても利益が増加します。事業破綻のリスクを考慮して、自己資本率は重要です。自己資本率40%であれば、財務状態が健全とされます。また、債務償還年数も考慮し、適切な財務管理を行う必要があります。
減価償却費とは、事業で長期間使用する動産や不動産について、その取得費用を長期間にわたって計上することが認められている経費です。減価償却を活用することで、キャッシュフローを極大化させることができます。
一棟マンション投資で
節税効果を狙うなら
マンション投資を行うことで、所得税や住民税、固定資産税・都市計画税、相続税などを軽減することが可能です。
ただし、節税で大きな効果を得られる人は限られている上、不動産投資には収支の変動などのリスクもあるため、むやみに手を出すのは危険です。長期的な視点で節税や収益性を判断するなど、冷静に判断を行いましょう。
こちらのページでは、空室リスクが低い防音マンション投資について説明しています。ぜひチェックしてみてください。
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