大規模な資産形成が期待できる一棟マンション投資ですが、中には失敗してしまう人もいます。ここでは、よくある失敗例や失敗した方の体験談をご紹介します。失敗しないための対処法も伝授するので、ぜひ参考にしてください。
目次
まず、マンション一棟買い投資における失敗とは、トータルで赤字になることを指します。具体的には、家賃収入が十分に得られず、ローン返済や維持費に追いつかない状況や、最終的な売却益が想定よりも低くなることが挙げられます。
例えば、購入時の収益シミュレーションでは黒字を見込んでいたにもかかわらず、空室が増加して収益が減少し、維持費や修繕費でコストが増え、最終的に赤字に転じるケースがあります。ローンを利用している場合、想定外の出費が重なり、収支がマイナスに転じると投資の失敗と見なされるでしょう。
どのような投資でも、リスクを完全になくすことはできませんが、あらかじめ失敗するポイントを知っておくことで、回避できる失敗を防ぐことは可能です。ここでは、マンション一棟買いで起こりがちな失敗パターンをご紹介します。
マンション投資は、誰でも行うことができます。実際、知人や不動産会社の勧めでセミナーなどに出席して、投資をスタートする人も多いようです。
ただし、「利回りが高い」「満室稼働状態」「仲介手数料無料で販売」など、夢のような謳い文句に惹かれて安易に物件を購入するのはNGです。悪質な場合は、嘘の収支シミュレーションでわざと利回りを高く見せるようなケースもあるので注意してください。
マンション投資を行う際は、不動産投資やお金に関する基礎知識、社会情勢や経済・景気動向に関する知識などを身につけましょう。さまざまな知識を持っておくことで、怪しい物件を掴まされるリスクを回避することが可能です。
一棟マンションを購入する際は、ローンを利用する人がほとんどでしょう。当然、毎月ローンの返済をするのですが、保有している不動産から安定的に家賃収入が得られれば、返済に苦労することはありません。
しかし、想定以上に空室が続いた場合は、家賃収入が得られずローンの支払いで赤字になる場合があります。特に、元々自己資金が少なく、返済可能なギリギリのラインでローンを組んでいる人は、赤字になるリスクが高まります。
余裕を持ってローンを返済するためには、「管理費や修繕積立金の上昇」「金利の上昇リスク」「賃料下落のリスク」「空室のリスク」などを想定した上で資金計画を立てることが大切です。融資の審査を通過するためだけに、希望的観測のもと返済計画を組んでしまうと、すぐに行き詰まってしまうので注意しましょう。
一棟マンション投資で収益を上げるためには、空室をできるだけ少なくすることが大切です。
といった状態が続くと、空室が長期化して賃料収入が得られなくなってしまいます。入居者が退去するたび、不動産会社に仲介手数料を払わなくてはならず、積み重なると経営を圧迫してしまうでしょう。
空室対策としては、ニーズに合わせて内装をリフォームしたり、宅配ボックスや監視カメラなど人気の設備をつけたりするのがおすすめです。物件管理に手が回らないなら、管理会社に任せても良いでしょう。実績ある管理会社なら、清掃やメンテナンスなどの建物管理だけでなく、適切な入居者募集活動なども行ってくれます。
あらかじめ入居率の高い物件を選ぶのも一つの手段です。「ペット可」「お洒落なデザイナーズマンション」「防音性・遮音性の高いマンション」など付加価値の高い物件なら、入居者が集まりやすくなり、空室率を下げることができます。
多様な人が暮らすマンションでは、家賃滞納や入居者同士のいざこざ、他の住民からクレームなど、さまざまなトラブルが発生します。家賃の滞納が続けば大きな損害が発生しますし、入居者同士のトラブルが発生すると、退去者が出たり、悪い評判が広がったりするかもしれません。
対策としては、きちんとした管理会社に入居者対応や管理を任せるのがおすすめ。家賃もしっかりと回収してくれる上、入居者トラブルにもすぐに対応して、高い入居率が維持できるようサポートしてくれます。
修繕積立金が不足すると、老朽化に伴う必要なメンテナンスや修繕が行えず、建物の価値が低下し、入居者が減少する原因になります。これにより、空室が増加し、家賃収入が減るため、ローン返済や管理費の負担が増大し、収支が悪化。さらに、突発的な大規模修繕が必要になる場合、積立金が足りなければ急な出費が発生し、資金繰りが困難になることもあります。結果として、建物の価値が低下し、売却が難しくなることも考えられます。
対策としては、長期修繕計画を立て、計画的に修繕積立金を積み立てることが重要です。また、定期的なメンテナンスを実施し、老朽化を防ぐことで、大規模修繕の頻度を抑えることができます。物件の経年によって修繕費が増加するため、積立金の定期的な見直しも必要です。これらの対策を取ることで、建物の長期的な価値を維持し、投資のリスクを抑えることができます。
賃貸需要の低いエリアに物件を購入すると、空室が長期化し家賃収入が減少します。人口減少が進む地方やアクセスが不便な場所では、このリスクが高く、固定費をカバーできずに赤字に陥る可能性があります。近隣に新しい競合物件ができることでさらに入居率が低下することも。対策としては、地域の賃貸需要や将来の開発計画を徹底的に調査し、物件自体に差別化ポイントを持たせることが重要です。また、リスクが高い場合は、早期の売却を視野に入れた出口戦略を立てることも必要です。
間取りや設備が入居者のニーズに合わないと、空室が長引き収益が減少します。例えば、ファミリー層に収納が少ない、若い女性向けにセキュリティが不十分などのケースでは、入居者が集まりにくくなります。対策としては、ターゲット層に合った間取りや設備を導入することが重要です。また、古い物件ではリノベーションや設備のアップグレードを行い、定期的なメンテナンスを行うことで、物件の価値を維持し、空室率を下げることができます。
デザイナーズマンションなどで高額な内装を多用している場合、退去時に発生する内装の修繕や交換費用がオーナーにとって負担となることがあります。
特に高級な内装材や特殊なデザインは、修繕費が通常の物件よりも高額になる可能性があり、これが経営に大きな負担を与える場合があるので注意が必要です。
財務基盤の弱い管理会社や家賃保証会社の場合、倒産した際に預けていた前賃料や敷金が返ってこなくなるリスクがあります。
これにより、オーナーは急な収入減少や予期せぬ損失を被ることとなり、経営に大きな支障をきたす可能性があります。信頼できる財務基盤のしっかりした会社を選ぶことが重要です。
入居審査が緩い管理会社を利用すると、家賃の支払い能力が十分でない入居者やマナーを守らない入居者を受け入れてしまうリスクがあります。
こうした入居者が入ると、家賃の滞納や他の住民とのトラブルが発生しやすくなり、結果として経営に大きな支障をきたすことがあります。
ターゲット層に合わせた厳格な入居審査を行い、信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。
物件を長期保有していると、減価償却費の計上が減少し、キャッシュフローが悪化するリスクが生じます。
築年数が進むにつれて減価償却による節税効果が薄れ、経費として控除できる額が減り、結果的に課税負担が増えることで収支に影響を及ぼします。
そのため、築10年以上経過した時点で、保有物件のポートフォリオを定期的に見直し、古くなった物件を売却し、新しい物件を購入することが必要です。
メガバンクなどの大手金融機関であっても、提供する担保や自己資金が同じ条件であっても、金融機関ごとに借入可能額や金利条件が大きく異なることがあります。
そのため、一つの銀行に限定せず、複数の金融機関に相談し、最も有利な条件を提示するところと金銭消費貸借契約を結ぶことが重要です。
これにより、調達コストを最適化し、経営にかかるリスクを軽減することができます。
次の物件購入や大規模修繕に備えて、手元現金はできる限り多く残しておくことが重要です。
そのため、自己資金があっても限度額まで借入を行い、物件を購入するのが良い戦略といえます。不動産投資はレバレッジを活用し、いかに多くの資産を築くかが成功の鍵であるため、適切な資金管理が求められます。
マンション一棟買いでは、投資詐欺に遭うリスクもあります。代表的な例を3つ紹介します。
こうした詐欺は、信頼できない業者を選んだり、事前に物件をしっかり調査しなかったことが原因で起こります。これを避けるには、業者が信頼できるか調べることが大切です。
例えば、業者が宅地建物取引業者免許を持っているか確認し、過去の取引や評判を調べましょう。物件については、自分で収益や入居状況を確認し、専門家の意見も参考にしましょう。特にサブリース契約では、契約内容をよく読み、将来家賃が下がるリスクや解約条件をしっかり確認することが重要です。
マンション投資を家族の同意を得ずに始めると、家族間でのトラブルや生活費の圧迫につながることがあります。こうした失敗は、高額な投資にも関わらず家族と十分に話し合わずに決断してしまったことが主な原因です。
このような事態を避けるには、まず投資計画やリスク、期待収益などを家族と共有し、全員の理解を得ることが大切です。できるだけ生活費や緊急時の出費に影響を与えないよう、投資に使うお金と日常の生活費をしっかり分けて考えましょう。
さらに、家族全員で投資計画に関わることで、もし問題が起きても一緒に対処できる協力体制を構築することが重要です。家族の理解と協力があれば、投資をより安心して進めることができます。
物件にトラブルが起きたとき、どこに相談すればいいか分からず、対応が遅れて損失が広がってしまうことがあります。
これは、問題が起きたときの対応方法や相談できる窓口を事前に調べていなかったことが原因です。失敗を防ぐには、まずトラブル対応が充実している信頼できる不動産会社と契約することが大切です。
例えば、天井から水漏れが発生してしまった場合は、早期解決しないと被害が広がる可能性があります。遠回りな相談で対処が遅れないよう、直接修繕を依頼できるところへ電話をかけることがベスト。そのためにも、修繕会社や消費生活センター、不動産保証協会など、相談できる機関の連絡先を前もって確認しておきましょう。トラブルが発生したときの流れや連絡先をまとめた「対応マニュアル」を準備しておくと安心です。こうした準備をしておくことで、問題が起きても冷静に素早く対応でき、損失を抑えることができます。
マンション投資において、節税効果を過大に期待しすぎた結果、思ったような節税効果が得られず失敗するケースがあります。
このような失敗は、減価償却費などの節税効果を楽観的に見積もり、実際の税負担が想定よりも高くなったため、キャッシュフローが悪化したことが主な原因です。
こうしたリスクを回避するためには、現実的な節税効果の見積もりを行い、楽観的な数字に頼らないことが重要です。また、税務の専門家である税理士に相談し、正確な節税効果や税負担を把握することで、無理のない計画を立てることができます。
40代知り合いがアパート経営でかなり儲けていたので、自己費用900万円に5,000万円を借り入れてアパート経営を始めました。苦労したのは、経年劣化の修繕費を甘く見ていたことです。
最初のうちはたいしたことなかったのですが、経年劣化が進むにつれて100〜200万円単位で修繕費がかかるようになりました。修繕費が増えたせいで、家賃収入だけではローンの返済が難しくなり、普段の仕事の給料まで充てなければならないほど。生活が困窮してしまったのです。
今は、修繕をしたため空室も少ないのですが、昔のような満室状態も続かず、家賃収入も減ってしまいました。ローンを無事に返済できれば御の字ですね。
40代初期費用が4,300万円だったため、自己資金400万円を投入し、残りの3,900万円を借り入れて経営をスタートしました。決してきれいな物件というわけではありませんが、入居率も10/12部屋と良く、家賃も坪単価から見ればそこまで高くなかったと思います。
スタートしてから数年間は順調でしたが、東日本大震災の後、入居者のメインであった外国人の方々が一斉に退去してしまいました。その後も空室が続いたため、1Kの間取りなのに近隣の1Rの家賃よりも下げましたが、それでも入居者が集まらない状態が続きました。結局、残債の2,400万円を一括繰り上げで返済することになりました。
今は借金もないため、今の入居者を大切にしながら経営を続けています。ゆくゆくは更地にして売却したいと考えていますが、解体費やアスベストなどがとても心配です。
一棟マンション投資では、さまざまな理由で失敗する可能性があります。
誰しも不動産投資の失敗は避けたいものと思います。
弊社の代表を務める大塚が資産防衛と不動産のプロとして成功のための必須知識を解説します。
不動産投資は事前に綿密な計画を練りますから、その計画通りに運用を進められるかどうかが成功・失敗を左右する重要なポイントになります。計画通りに行かなくなるとした場合、想定されるイレギュラーにはさまざまな要素がありますが、中でもコントロールがしづらく発生が予測できない「災害リスク」には特に注意が必要です。戸建てやマンションなどの不動産形態によってどういったリスクがはらんでいるかは異なってきますので、物件ごとに備えておく必要があります。
マンション一棟買いの場合、地震による災害を想定してしっかりと耐震構造にしておく必要があることは容易に想定されますが、近年では大雨による被害なども発生しています。もちろん高層階が浸水することなどはありえませんが、機械式駐車場の水没やエレベーターの地下ピットが浸水、給水ポンプの冠水による破損などさまざまな被害が想定されます。一棟マンションは区分所有と異なりリスクが集中しやすいことも踏まえ、事前にハザードマップなどを見ながら取りうる対策を検討しておきましょう。
投資資産の購入・保有を検討する際に考えなければいけないポイントとして「流動性」があります。「流動性」とはわかりやすくいうと現金への変わりやすさであり、すぐに売却できるような資産は流動性が高いとされ、売却がしづらいような資産は流動性が低いとされます。区分所有のマンションは価格が比較的低いことから売却しやすいとされていますが、一棟マンションの場合はそもそもの価格が大きいことから買い手がつきにくく流動性の低い物件となっています。
実際、公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 不動産総合研究所が2024年2月に公開している「不動産市場動向データ集」によると、在庫件数が前年を上回っている状況となっており、資金にならず在庫で固まってしまうという点もリスクの一つとして考える必要があります。物件価格も上昇傾向にあることから高く売れる可能性はありますが、売却場面において買い手がつきやすいよう購入時から対策などを考えておくことも必要です。
一棟マンションを不動産投資として運用するにあたっては、管理委託費や原状回復費、修繕費、損害保険料、ローンの返済や金利、広告宣伝費、税金などといった経常的な支出が多数発生します。こういったコストが発生することがそもそもリスクであり、物価高騰などの影響により支払額が増加すると一気に利益を圧迫することになりかねません。
そのためオーナーは日々これらのコストをうまく抑える、もしくはコントロールするための経営努力を重ねなければいけません。たとえば管理委託費であればどういった不動産会社に依頼するのか、場合によっては相見積もりの取得や業者変更を行う必要があるでしょう。原状回復費や修繕費に関しても不動産会社に任せきるのか自分で依頼先の業者を見つけてくるかするなどして少しでもコストを抑える努力をすることができます。そのほかのコストに関しても保険会社の見直しやローンの借り換えによる返済額の調整、固定金利・変動金利のどちらを選ぶかなどによって毎月の支出は大きく変わることがあり得ますので、トータルとしての支出が抑えられるようなコストの見直しを行うことにより、リスクケアに取り組みましょう。
一棟マンション投資成功の秘訣は
付加価値のある物件を選ぶこと
一棟マンション投資の失敗例や失敗した方の体験談をご紹介しました。一棟マンション投資は、資金さえあれば成功するわけではありません。経営を成功させるためには、オーナー自らが知識を身につけ、長期的な目線で物件を選ぶことが大切です。
物件を選ぶ際には、利回りだけでなく、「差別化」に注目してみてください。強力な差別化ポイント（付加価値）を持った、数ある賃貸マンションとの競争に勝てる物件なら、長く安定して家賃収入が得られるでしょう。
こちらのページでは、入居者が絶えない防音マンション投資について説明しています。ぜひチェックしてみてください。
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