防音マンション投資
ご検討の方

親が保有していた埼玉の土地に収益物件を建てたのがきっかけです。今はサウンドプルーフを含めて５、６ほどの不動産を運用しています。いろんな投資商品がありますが、土地は無くならない。必ず手元に残るだろうという安心感があります。私は結構感覚でビビッときた物件を選ぶんですけど、共通しているのは他にない個性があることと、土地にその建物が合っているかということです。
基本的には出来上がった物件を購入することにしています。埼玉の土地に関しては更地に建物を建設するところから始めたんですが、建設完了するまでの時間や手間は楽しみもある反面、すぐには収益につながりません。出来上がった物件であればすぐに運用できるので、投資商品としても効率が良いと感じています。

私は防音マンション自体知らなかったので、新しいと感じました。新しいことが好きなんです。他との差別化もできるし、やはり特徴ある物件は強いと思います。
最初に購入したのは目黒のサウンドプルーフ。駅から歩いて行く途中にホリプロがあったり「この街は音楽やカルチャーの色があるんだ」と感じて、街にあった物件というのもすごく印象が良かったです。
目黒には他社でデザイナーズマンションを購入したことがありましたが、そこはデザイン優先で機能面に関するトラブルが多発し売却。サウンドプルーフは防音はもちろんそれ以外の設備もしっかりしていました。

都心が多いですね。郊外や下町よりクリエイティブな空気の場所に可能性を感じるというのが大きいと思います。私が購入したサウンドプルーフがある目黒や初台のような場所は、文化の最先端なので何かが生まれてくる。サウンドプルーフは土地選びのセンスもいいと思います。

一棟目の目黒に満足したからです。空室があってもすぐに埋まりますし、常にウェイティングの方がいるので先の心配をすることがありません。
目黒を購入したのは５年前。目黒はもともと春になると花見に必ず行っていた場所です。「私が好きなエリアで音楽に関わる人が住む物件を購入し、その音楽活動に関われるのは素敵だな」と感じ購入しました。
初台は購入してもうすぐ２年。決め手は、目黒と同じく初台というセレクトが音楽に密接に関わる街だったこと。サウンドプルーフを展開する会社の方向性に共感できます。

時代の流れがサウンドプルーフに向いていると感じています。今はテレビよりもYoutubeが主流になっていますし、防音マンションであれば自分で周囲を気にせず制作発信できる。コロナ禍でさらに確信しました。私、アーティストの藤井風さんが好きなんですが、中学からYoutubeにピアノ弾き語りの投稿をし続けて、今すごく人気がありますよね。そういうのを知ると時代は変わったなと感じますし、サウンドプルーフのような防音で演奏できる物件は時代の「風」に乗れるのではないかと。知り合いの音楽やっている娘さんにも「住んでみたら？」と勧めたこともあります。

管理会社であるツナガルデザインさんには安心感がありますね。年に１、２回は対面でお話しする機会がありますし、逆に普段は煩わしい業務連絡や確認事項はほとんどありません。何かトラブルがあってもツナガルデザインさんの方で対応してくれています。まるで顔が見えてこない管理会社もある中、良くやってくれていると思います。入居者もしっかり獲得してくれますし、ツナガルデザインさんの社員の判断力や経験は素晴らしいです。サウンドプルーフと全く関係ないですが、植木屋を紹介してもらったこともあります（笑）。

私はショーの制作を担当することがあり、その際にミュージシャンたちの声を聞く中で、彼らが練習場所の確保に苦労している現実を知りました。サウンドプルーフの趣旨を伺い、誰もが借りられる物件ではありませんが、その職業にある人には憧れであり必要なものなので、コアな顧客には必ず満足いただけると思いました。しっかり設計、施工もされた物件だったので、そこも決め手のひとつでした。

サウンドプルーフはしっかりとした防音設備を備えている分、いわゆる普通のマンションのような投資物件と比較して、どうしても販売価格が高かったのが悩みどころではありました。賃料も同じ規模のマンションと比べると割高になります。その分、空室リスクも起きやすいのではないかと心配でしたが、丁寧な説明とデータ提示をしていただき、不安は軽減されました。

目黒祐天寺の部屋は1LDKがメインです。演奏するにも生活するにも程良い間取りや広さであり、長く住み続ける方が中心で退去は少ないです。退去される方がいても、すぐに次の入居者も決まるので、空室リスクに関する不安はなくなりました。最寄り駅から距離はありますが、バスなど交通の便が良く、そもそも電車に乗らない方々にご入居頂いている感もあり、あまり気になりません。

建物管理や24時間クレーム対応、入退去時の取次業務、入居者募集といったプロパティマネジメントやイメージ向上のためのブランディングなどを委託していますが、きっちり行っていただいています。当初は自己管理も考えていましたが、専門業者との交渉などは、素人ではなかなか難しいところがあるので非常に助かっています。

今のところ、空室も出ず、大きなトラブルもありません。経営も安定しており、プロパティマネジメントも含めて大満足で、不満点もありません。長く経営を続けていけばマンションの宿命として、今後は大規模修繕などもあるでしょうが、現状のような経営を維持できれば、しっかりと備えることができると思います。

入居者に限らず、オーナーも自分が思い描いた理想を念頭に購入する物件を選んだり、建てたりすると思います。その理想は立地条件であったり、ペット可物件であったりさまざまだと思います。そのひとつに「防音」という選択肢もあって、特に昨今の個性が大事にされるご時世においてはニーズが高まってきているという実感があるので、おすすめだと思います。

きっかけは、資産の分散投資を考え始めたことです。もともと株式を若干持っていましたが、株式だけでは偏りが出てしまうこともあり、現物資産に興味を持ちました。現物資産のなかでも、長期的に見て安定して運用できる不動産を選びました。あとは、若い頃に楽器が演奏できるマンションに住んでいたことがありまして、その頃から「防音室がある部屋というのはとても魅力的だな」と思って、いつか持ってみたいなという夢はありました。

不安というよりも、物件を選ぶ際に、「音楽が好きな人、入居者に対する目線がちゃんとあるかどうか」というところは考えました。採算が取れることはもちろん大事ですが、それよりも重視したのは独自性です。儲かることばかりに主眼を置いた物件はいずれ真似されてしまい、差別化できないと感じました。だからこそ、真似されない物件、「この会社が作っている建物はなんかいいよね」というブランド価値が大事だと思いましたね。

販売している会社さんが、作っている建物に関してすごく自信を持っているんですね。防音技術もオンリーワンだと仰っていて、実際に良い建物だと思います。エレベーターもついているし、植栽などもきちんと管理をしてくれるんですね。周囲との調和も考えてくれているのかなと思います。安心して管理を任せられる会社なので、すごく助かっています。

やっぱり私も音楽が好きで、24時間演奏できる部屋に住みたいという憧れがありましたので、そういう物件を保有できているという満足感はすごくありますね。 社会的に必要とされる建物、不動産であれば、持っていてもいいのかなと思っています。これからも、ちゃんと社会に喜ばれるようなものに対して、投資と言いますか、保有していきたいなと思います。

きっかけは法人税が安くなる「事業用資産の買い換え特例」を利用して収益性の低い貸地を売却したので、300㎡以上の買い換え資産が必要だったことです。ただ、少子高齢化の時代に人と同じことをしていてはダメだと思い、投資するなら希少性の高い“楽器可防音マンション”だと考え、サウンドプルーフを選びました。住環境の良い東急東横沿線の立地なら絶対大丈夫という安心感もありました。

防音マンションは音楽をする人ぐらいしか入居しないという先入観があり、当初は周辺に音大がない環境で需要はあるのだろうか？という心配はありました。ほかにも都立大学の物件には70㎡以上のファミリータイプの間取りもあるのですが、そんなに広い部屋が埋まるだろうかといったことや、前の道にバスが頻繁に通るので、1階はその音が室内に入ってこないだろうかという不安もありました。

完成前に不安を抱いていた道路からの騒音については、室内からは全く聞こえませんでした。近隣から音に関するクレームも発生していないので、改めて防音性能の高さに驚いています。共用部分は「音楽の杜」をコンセプトとしたシアターホールになっていますが、お子さんたちがソファに寝転んで楽しそうに過ごしているのを見て、感動しました。

完成して2か月で満室になり、それが続いています。満室になるとなかなか空きが発生しないので経営も安定しています。過去に退去がありましたが、すぐに次の入居が決まりました。歩道沿いの植栽が伸びたので剪定を提案してくれるなど、景観も含めた運営管理もしっかりしてくれていると感じました。

入居者の方にはテレビなどに出演して活躍されている音楽家の方もいて驚きました。そういったプロの方にも価値を認めていただき、選ばれていることが嬉しく、投資して良かったと思いました。そういった感動を与えてくれると共に、入居者募集などの賃貸管理や建物のメンテナンスなど、全てにおいて100%満足しています。

所有するマンションが未来を担うアーティストたちの一助となり、その方たちが育っていくのは、オーナーとしてとても誇らしいです。これからの時代は自宅で過ごす時間も増えていくと思いますし、そうなると音楽家以外にも防音マンションに入居したいと思う方は増えるでしょう。需要はますます高まっていくと思います。