Investment防音マンション投資について

防音マンションが
投資におすすめな理由

「“サウンドプルーフ”は従来の防音マンションとは一線を画す、
世界最高水準の防音性能を持つエンターテインメントマンションです。

私が防音マンション“サウンドプルーフ”に取り組むことになったのは、ドラマーの友人のエピソードがきっかけでした。
友人はミュージシャンでドラマーでしたが、いつも練習場所を探していました。
自宅だと近所にドラムの音が響くので、練習ができません。レンタルスタジオだと料金だけでなく、機材を運ぶ手間もかかります。仕方なく、彼はワンボックスカーの荷室スペースにドラムセットを設置し、河川敷に駐車して練習していました。
そんな状況を聞いて、同じように楽器の練習に困っている人がいるのではないか、何とかしてあげたいと思って生まれたのが“サウンドプルーフ”です。

楽器演奏人口はここ数年で、10歳から70歳以上まで全世代で増加傾向にあります。
必然的に私の友人のような、楽器の演奏場所に困る方たちも今後ますます増えていくことでしょう。

また、音大生やプロのミュージシャンといった、本格的に音楽に取り組む方たちにとって、24時間練習できる環境というのは魅力的なものだと考えます。
それらのインフラ提供の一端を“サウンドプルーフ”が担えるということは、ひいては世界に羽ばたく音楽家の育成につながり、社会貢献にもなると私たちは信じています。
ほかにも楽器演奏だけでなく、パーティーやカラオケ、映画鑑賞といったエンターテインメントにも“サウンドプルーフ”はそのポテンシャルを発揮します。
音楽・エンターテインメントを愛する全ての方に“サウンドプルーフ”の魅力を知っていただき、投資をご検討いただければ幸いです。」

ツナガルデザイン株式会社
代表取締役 大塚五郎右エ門

Point of Sound Proofサウンドプルーフの特徴

24時間演奏可能
音楽スタジオを超える防音性能

コンサートホールと同じ多重防音構造を採用し、24時間楽器演奏が可能に。防音性能は、竣工後に行う第三者機関による遮音性能試験によって実証されています。また大手音楽会社やトップアーティストからも確かな信頼を獲得しており、練習場や音楽スタジオとしてもご利用いただいています。

防音技術だけでなく美しく、
住みやすいデザイン

スタイリッシュな外観、大型モニターやプロジェクターで24時間音楽番組を流しているエントランスラウンジ、壁一面ミラー張り(鏡張り)仕上げの防音スタジオなど、毎日が楽しくなるようなデザインや住み心地の良さにこだわっています。

防音技術に関する特許を取得

サウンドプルーフで採用している多重防音構造には、目標80dBの遮音性能を持つ「二重防音構造」と目標100dBの遮音性能を持つ「三重防音構造」があります。「三重防音構造」は当社で特許を取得しており、金管楽器やドラムを使ったバンドなどの大音量や重低音を伴う演奏が可能です。「二重防音構造」でもグランドピアノ、ギター、木管楽器などの演奏が楽しめます。

一般的な
コンクリート造マンション

遮音性能 目標値
50dB(500Hz)・D-50程度

隣接住戸のグランドピアノ演奏音が「かなり聞こえる」

サウンドプルーフの
二重防音

遮音性能目標値
80dB(500Hz)・D-75

隣接住戸のグランドピアノ演奏音が「ほとんど聞こえない」

サウンドプルーフの
三重防音

遮音性能目標値
100dB(500Hz)・D-85

隣接住戸のグランドピアノの演奏音が「聞こえない」生ドラムの演奏音が「ほとんど聞こえない」

※ 2019年 8月時点での最新値。(物件によって数値は異なります。) ※遮音性能目標値は、防音室間の隣戸間界壁及び界床における目標値です。

Users dataサウンドプルーフの入居者の特徴

※ 2019年 8月現在の調査データになります。

  • 男女問わず
    バランス良く入居中

  • 音大生など学生の
    入居も多く家賃の
    取りこぼしが少ない

  • 演奏家や音大生
    だけでなく、
    音楽や映画鑑賞など
    趣味の需要幅も広い

  • 幅広い種類の
    楽器演奏に
    適しています

  • 高所得者の層が
    多く安心

  • 個人利用以外に
    大手音楽会社などが
    練習場や音楽スタジオ
    としても利用

Case of Apartment Investmentケース別 オススメの
サウンドプルーフ投資

case Aマンション建設用地を購入して、物件を建てたい方

企画からじっくりと携わり、ご希望の防音マンションを建築

サウンドプルーフに企画・設計・開発のプロセスから関わる事ができ、お好みの建物を建築することが可能です。オーナー様の夢を叶えるようにヒヤリングをしっかりと行い、例えば入居者間交流の生まれる音楽ラウンジやミニコンサートが開ける演奏用ホールを設けたいなど、ご希望に沿った企画立案を行います。計画から建物完成までにかかる期間は、1年以上になります。

土地探しから建築後の賃貸管理までワンストップでサポート

土地探しでは弊社のネットワークを駆使して、マンション経営に最適な土地を見つけます。その後の建築設計・設計監理・建築請負工事、施工管理まで開発においても最適なソリューションをご提案させていただきます。竣工後の運営についても弊社が賃貸管理会社として入居者募集、建物管理をサポートさせていただきます。

case Bすでに所有している土地を活用して、物件を建てたい方

生産緑地や遊休地が活用できるケースも

すでに土地を所有しているが、北向きや見晴らしが良くない、昨今の建設コストの上昇などによりマンションを建設しても事業採算性が合わないと断念されたケースでも、サウンドプルーフにすれば活用できる場合があります。

土地活用に関して最適なソリューションをご提案します

土地活用は、土地の広さや条件によって制限がかかる場合があります。例えば、全戸三重防音構造にした場合、一般の鉄筋コンクリート造りの建物よりも大きな間口や階高が必要になるので土地によっては制約が入る可能性もあります。弊社では、お客様ご所有の土地活用に関して、最適なソリューションをご提案します。

case C完成した新築物件を購入したい方

マンション開発に擁する期間を大幅に短縮

新築一棟を丸ごと買い取るメリットは、何と言っても開発に要する期間を大幅に短縮することができるということです。ゼロから土地を探すプロセスを省略できるので、いつ直面するか分からない相続税への節税対策として、できるだけ早い購入を考えている方にもおすすめの不動産投資と言えるでしょう。

収益率よりも資産価値を重視する方に最適

相続税対策としては、物件の利回りよりも資産価値の方が重要です。購入の際に借入れによるレバレッジ(てこ)を効かせれば、より大きな相続税の節税効果が見込めます。相続税対策の役割を終えたら物件を売却する必要が出てくることもあるでしょう。その場合は、保有期間中のキャッシュフロー以上に出口戦略(売却時の価格)が重要になります。もちろん、売却せずに運営していく場合でも弊社が賃貸管理会社として入居者募集・建物管理も行うなどサポートさせていただきます。

case D資産の組み替えを考えている方

サウンドプルーフへの「資産の組み換え」で収益性をアップ

貸地や修繕費がかさむ老朽化したアパートなどの「収益性の低い不動産」を処分して、「収益性の高い不動産」を手に入れる「資産の組み換え」。サウンドプルーフは入居待ちが発生するほどの高い稼働率を誇り、長期にわたって安定した収益が期待できるため、組み替えには理想的な物件です。

「資産の組み換え」の売却から購入までをサポート

「資産の組み換え」に関しては、物件の売却のお手伝いをはじめ、税制優遇措置を利用した効率的な組み換えのコツなども専門家からアドバイスさせていただきます。まずはお気軽にご相談ください。サウンドプルーフ購入後も弊社が賃貸管理会社として入居者募集・建物管理も行うなどサポートさせていただきます。

※サウンドプルーフの不動産投資に関する業務は、ツナガルデザイン株式会社 Real Estate Div.にて運営しています。
また、建築に関しては、Building Construction Div.にて運営しています。

Flow / Schedule契約の流れ・スケジュール

  • マンション建設用地を購入して、物件を建てたい方
  • すでに所有している土地を活用して、物件を建てたい方
  • 完成した新築物件を購入したい方 / 資産の組み替えを考えている方
マンション用地の購入手続き
都内の最寄駅徒歩13分以内の交通アクセスが良いマンション用地をご用意しております。
賃貸収支計画シュミレーション
想定年間賃貸収入と返済シミュレーションにより収支計画を作成。
保有期間中のキャッシュフローも提示させていただきます。
資金調達サポート
返済期間・金利など借入条件の良い金融機関をご紹介し、
ローンの申込みに必要な事業計画書の作成をサポートいたします。
土地売買契約または土地建物売買契約
借入をされる方の場合は、ローン特約付きの土地売買契約を行います。
設定期間中にローン不成立の場合は白紙解約となり、手付金が全額戻ります。
設計監理契約
防音マンションの建築設計・設計監理契約を行います。また、設計に必要な敷地の真北・高低差測量を行います。
地盤調査
土地のボーリング調査を行い、必要に応じて地盤補強工事を行います
建築確認申請
工事着手前に建築基準法や関係基準に適合しているかの確認を受けます。
工事請負契約
弊社または弊社指定会社と工事請負契約を行います。見積もりは建設会社数社による
競争入札を実施した上で、お客様に工事会社を選定いただきます。
入居者募集
行政が指定する指定確認検査機関へ建築確認申請を行い、確認済証の交付を受ける
と入居者募集広告の開始が可能になります。さまざまな媒体を駆使して、入居者募集を行います。
上棟
建物が上棟(構造体が完成した状態)すると、まもなく建築足場が外れ、建物の全貌が確認できるようになります。
遮音性能試験
第三者機関により、全戸において隣戸間の遮音性能測定試験を実施し、
防音性能に関する報告書をオーナー様へ提出します。
竣工・引渡し
竣工後に建物の引き渡しを行います。残代金をお支払いいただき、建物の鍵を受け取ります。
建物管理
入居者への24時間クレーム対応・ビルの定期清掃・メンテナンス消防点検などの建物賃貸管理全般を行います。

購入前の主なサポート

融資、資金調達、書類作成

マンション用地購入・建設にかかる資金調達は借入条件の良い金融機関を紹介します。複数の銀行の中から最も条件の良いところを選択可能です。銀行から融資を受けるに当たって必要となる事業計画書の作成もバックアップします。

建設会社の決定

複数の建設会社に同じ条件で見積書を提出してもらう相見積もりを実施。その後、比較検討して建設会社を決定します。建設会社はいずれも防音マンションや防音工事の建築にノウハウがありますので、細かな要望についても確かな技術で対応可能です。

その他サポート

設計監理契約を結んでいただくことで弊社が保有する防音設計技術をはじめとした建築のノウハウを提供します。弊社代表の大塚を筆頭に、防音マンションのノウハウを豊富に持つスタッフ達が一丸となってサポートします。

節税対策

所得税や相続税など、不動産を活用した節税対策や法人設立などをご希望の場合、必要に応じてプロフェッショナルな税理士、司法書士等のご紹介も行っています。

購入後の主なサポート

プロパティマネジメント

建物管理委託契約を締結いただくことで、弊社で賃貸物件の運営管理、24時間クレーム対応、入退去時のハウスクリーニングやリフォームなどの取次業務を行います。入居者募集についても、弊社独自のネットワークにより音楽大学や大手エンターテインメント企業などを介して入居希望者を集めます。

ビルメンテナンス

エントランスホールや廊下などの共用部分の清掃、ゴミ置き場から収集場所への搬出、エレベーター・自動ドアの保守点検、消防点検、電球交換など、マンションのメンテナンス業務を定期的に行います。必要に応じて弊社の協力会社もご紹介させていただきます。

ブランディング

サウンドプルーフのブランドイメージを強化するため、Web、SNS、紙媒体、各種イベント、入居者アーティストへの協賛などを通じてブランディングを行います。ブランディングは競合との差別化による決定力、資産価値向上、長期にわたって賃料下落防止などの効果があります。

アフターメンテナンス

アフターメンテナンスも定期的に実施。最初の1年点検及び2年点検は、建設会社による無料点検に弊社社員も同行してチェックを行います。10年以降は、必要に応じて有料点検や専有部分、共用部分の修繕プランをその都度ご提案させていただきます。

Owner’s Voiceオーナーインタビュー

サウンドプルーフ
プロ目黒祐天寺 オーナー 会社経営 T様

Q投資を始めたきっかけ・サウンドプルーフを
選んだきっかけはなんですか?

私はショーの制作を担当することがあり、その際にミュージシャンたちの声を聞く中で、彼らが練習場所の確保に苦労している現実を知りました。
サウンドプルーフの趣旨を伺い、誰もが借りられる物件ではありませんが、その職業にある人には憧れであり必要なものなので、コアな顧客には必ず満足いただけると思いました。しっかり設計、施工もされた物件だったので、そこも決め手のひとつでした。

Q当初お持ちだったお悩み、ご不安はなんでしたか?

サウンドプルーフはしっかりとした防音設備を備えている分、いわゆる普通のマンションのような投資物件と比較して、どうしても販売価格が高かったのが悩みどころではありました。賃料も同じ規模のマンションと比べると割高になります。その分、空室リスクも起きやすいのではないかと心配でしたが、丁寧な説明とデータ提示をしていただき、不安は軽減されました。

Q建設、投資運営スタート後はどのような点が
よかったですか?

目黒祐天寺の部屋は1LDKがメインです。演奏するにも生活するにも程良い間取りや広さであり、長く住み続ける方が中心で退去は少ないです。退去される方がいても、すぐに次の入居者も決まるので、空室リスクに関する不安はなくなりました。最寄り駅から距離はありますが、バスなど交通の便が良く、そもそも電車に乗らない方々にご入居頂いている感もあり、あまり気になりません。

Q経営面、スタッフサポートやアフターサービスの
内容はいかがでしたか?

建物管理や24時間クレーム対応、入退去時の取次業務、入居者募集といったプロパティマネジメントやイメージ向上のためのブランディングなどを委託していますが、きっちり行っていただいています。
当初は自己管理も考えていましたが、専門業者との交渉などは、素人ではなかなか難しいところがあるので非常に助かっています。

Q 総合的な満足度を教えてください。

今のところ、空室も出ず、大きなトラブルもありません。経営も安定しており、プロパティマネジメントも含めて大満足で、不満点もありません。
長く経営を続けていけばマンションの宿命として、今後は大規模修繕などもあるでしょうが、現状のような経営を維持できれば、しっかりと備えることができると思います。

Qサウンドプルーフに投資を考えている方への
アドバイスをお願いいたします。

入居者に限らず、オーナーも自分が思い描いた理想を念頭に購入する物件を選んだり、建てたりすると思います。その理想は立地条件であったり、ペット可物件であったりさまざまだと思います。そのひとつに「防音」という選択肢もあって、特に昨今の個性が大事にされるご時世においてはニーズが高まってきているという実感があるので、おすすめだと思います。

サウンドプルーフ 都立大学 オーナー 会社役員 O様

Q投資を始めたきっかけ・サウンドプルーフを
選んだきっかけはなんですか?

きっかけは法人税が安くなる「事業用資産の買い換え特例」を利用して収益性の低い貸地を売却したので、300㎡以上の買い換え資産が必要だったことです。
ただ、少子高齢化の時代に人と同じことをしていてはダメだと思い、投資するなら希少性の高い“楽器可防音マンション”だと考え、サウンドプルーフを選びました。住環境の良い東急東横沿線の立地なら絶対大丈夫という安心感もありました。

Q当初お持ちだったお悩み、ご不安はなんでしたか?

防音マンションは音楽をする人ぐらいしか入居しないという先入観があり、当初は周辺に音大がない環境で需要はあるのだろうか?という心配はありました。
ほかにも都立大学には70㎡以上のファミリータイプの間取りもあるのですが、そんなに広い部屋が埋まるだろうかといったことや、前の道にバスが頻繁に通るので、1階はその音が室内に入ってこないだろうかという不安もありました。

Q建設、投資運営スタート後はどのような点が
よかったですか?

完成前に不安を抱いていた道路からの騒音については、室内からは全く聞こえませんでした。近隣から音に関するクレームも一切発生していないので、改めて防音性能の高さに驚いています。
共用部分は「音楽の杜」をコンセプトとしたシアターホールになっていますが、お子さんたちがソファに寝転んで楽しそうに過ごしているのを見て、感動しました。

Q経営面、スタッフサポートやアフターサービスの
内容はいかがでしたか?

完成して2か月で満室になり、それが続いています。満室になるとなかなか空きが発生しないので経営も安定しています。一度だけ退去がありましたが、すぐに次の入居が決まりました。
歩道沿いの植栽が伸びたので剪定を提案してくれるなど、景観も含めた運営管理もしっかりしてくれていると感じました。

Q総合的な満足度を教えてください。

入居者の方にはテレビなどに出演して活躍されている音楽家の方もいて驚きました。そういったプロの方にも価値を認めていただき、選ばれていることが嬉しく、投資して良かったと思いました。
そういった感動を与えてくれると共に、入居者募集などの賃貸管理や建物のメンテナンスなど、全てにおいて100%満足しています。

Qサウンドプルーフに投資を考えている方への
アドバイスをお願いいたします。

所有するマンションが未来を担うアーティストたちの一助となり、その方たちが育っていくのは、オーナーとしてとても誇らしいです。
これからの時代は自宅で過ごす時間も増えていくと思いますし、そうなると音楽家以外にも防音マンションに入居したいと思う方は増えるでしょう。需要はますます高まっていくと思います。

サウンドプルーフ公式サイト

国内最高水準の防音性能を誇る防音マンションブランド
「サウンドプルーフ」シリーズの賃貸サイトはこちら。

ツナガルデザインの防音マンションなら、大音量のグランドピアノや生ドラム演奏音が
隣室で本当に聞こえなくなりますか? 心地よい響きで楽器演奏は可能ですか?

モデルルームで
驚きの防音体験をしませんか?

Feel Amazing Soundproof

Books書籍のご紹介

ツナガルデザイン代表の大塚五郎右エ門の著書が全国で発売中。Amazonなどからお求め頂けます。

”楽器可防音マンション経営”で実現する鉄壁の資産防衛<幻冬舎>

不安定な投資では資産を守ることはできない。超ローリスク・ハイリターンで手に入れる長期安定収入が資産防衛のカギ。30年後も相場の1.5倍の賃料で貸せる、究極の賃貸マンションとは。

Q&Aよくある質問

Q新築一棟防音マンションの販売価格はどれ位ですか?
A

販売価格は、一棟あたり3億円台~となります。
オーナーズ倶楽部に会員登録頂きますと、非公開の販売物件情報が閲覧出来ます。
正確な販売価格につきましては、お問い合わせページからお尋ね下さい。

Q利回りはどれ位ありますか?
A

新築一棟マンションをご購入頂いた場合、満室時年間想定賃料収入の表面利回りは4%~となります。
設計および建築の場合は、立地によって利回りは異なります。

Q分譲はしていますか?
A

分譲(区分所有権による販売)は行っておりません。新築一棟販売のみとなります。

Q自己資金はどれ位必要ですか?
A

金融機関や物件によって異なりますが、2~3割程度の自己資金を求められるケースが多いです。
他に不動産や金融資産をお持ちで、フルローンを組まれるオーナー様もいらっしゃいます。

Q建物管理料は何%ですか?
A

入居者募集等のPM(プロパティマネジメント)費用は、賃料収入(管理費込)の5%となります。
定期清掃費や法定点検・エレベーター保守費用等のBM(ビルメンテ)費用は、別途オーナー様のご負担となります。

Q建物完成後に一括借り上げはお願いできますか?
A

原則として、建物一般管理またはサブリース(一括借上げ)のどちらかを選択可能です。
弊社管理エリア等の都合により、一部サブリース不可の場合がございます。

Q建物のアフターメンテナンスはしますか?
A

弊社アフターメンテナンス基準に基づき、建物の定期点検等を実施しております。

Q本当に満室になりますか?
A

新築販売物件には、入居可能日から1年間の「満室保証」が付いております。
万一、入居者が決まらない部屋の賃料を弊社がお支払いさせて頂きます。
当初2ヶ月間は入居者募集期間として免責となります。

Q私有地に防音マンションや社員寮の建築提案をして貰えますか?
A

まずは防音体験モデルルームの内覧をお願いしております。
建築設計や建築工事請負に関しまして、1提案(ボリューム図面作成・概算建築費の見積り・賃貸収支計画表の作成)につき10万円(税別)の費用がかかります。ご成約時は当金額を値引きいたします。

Qマンション1室や戸建て住宅等の防音改修工事をして貰えますか?
A

防音改修工事は承っておりません。

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