生産緑地の2022年問題とは？リスクや対策を分かりやすく解説

しかし、生産緑地の2022年問題は以前より問題視されており、少しでもダメージを緩和するために政府もいくつかの政策を用意しています。

このような政策を理解した上で2022年を迎えないと、自分にとって正しい判断ができません。

そこでこの記事では

◎生産緑地問題を知るための基礎知識
◎2022年になることで生産緑地に起こること
◎生産緑地の2022年問題が抱えている3つのポイント
◎政府は生産緑地の2022年問題を緩和するように対策を用意している
◎2022年を迎える前に！状況別の4つの対策

をまとめて解説していきます。この記事を最後まで読めば生産緑地の2022年問題とはどのようなものか把握でき、適切な対策を取れるはずです。

2022年はそこまで迫っているため、今のうちに正しい知識を身につけておきましょう。

1.生産緑地問題を知るための基礎知識

生産緑地問題とは、どのような問題なのか理解をするために

・生産緑地法とは
・生産緑地問題とは

という2つに分けて解説していきます。

1-1.生産緑地法とは

生産緑地法とは良好な都市環境を確保するために、都市部に残る農地を計画的に保全するための法律です。

生産緑地法でも定められているように、生産緑地に指定された土地は基本的に農地として管理しなければなりません。

生産緑地法は1972年に制定されましたが社会の変化とともに農地の運用方法を見直す必要があり、1992年に大きな改正がありました。

1992年に改正された生産緑地法では主に

・市街化区域内の農地で500平方メートル以上の規模があること
・建築行為等の原則禁止（農業従事者の休憩施設や資材保管庫等は許可を得て建築可能）
・農地としての管理・運営をすること
・生産緑地に指定されてから30年間は農地として管理しなければならない
　（農地の所有者が死亡した場合を除く）

という制限を設ける代わりに

・固定資産税が農地課税となる
・相続税の納税猶予制度が適用される（一部地域）

というメリットが受けられます。

固定資産税や相続税の軽減措置については第2章で詳しく解説していくので、生産緑地法を適用することで30年の間農地を維持する代わりに税金面での免除が受けられるというポイントを抑えておきましょう。

※生産緑地法は2019年に改正されています。改正内容については第3章で詳しく解説していきます。

参考：国土交通省「生産緑地制度の概要」

1-2.生産緑地問題とは

先ほども説明したように1992年に改正した生産緑地法では、生産緑地に指定されると30年間農地として管理運営していくことを定めています。

生産緑地法が改正された1992年に生産緑地として登録した農地が多く、1992年の30年後となるのが2022年なのです。そのため、2022年は生産緑地にとって大きな岐路になると考えられており「生産緑地問題」「生産緑地の2022年問題」と呼ばれています。

実際に国土交通省が公表している「特定生産緑地指定の手引き」を見ると、三大都市圏内にある生産緑地の約8割が2022年に30年を迎えます。

※生産緑地面積：国土交通省調べ
　生産緑地以外の市街化区域内農業面積：総務省「固定資産の価格等の概要調書」
　宅地供給量：国土交通省調べ
出典：国土交通省「特定生産緑地指定の手引き」

生産緑地指定から30年を迎えることでどのようなことが起こるのかは、次の章で解説していきます。

2.2022年を迎えることで生産緑地に起こること

生産緑地の多くが利用制限を迎える2022年には

・行為制限の解除
・固定資産税の減額措置がなくなる
・相続税の納税猶予制度が利用できなくなる

ということが起こります。それぞれどのようなことが起こるのか詳しく解説していきます。

2-1.行為制限の解除

行為制限とは、生産緑地に指定されてから30年を経過することで農地として使用しなければならない制限が解除されることです。

生産緑地法により30年間は農地として維持管理しなければなりませんが、30年を超えると農地として維持管理をする必要がなくなります。

30年が経過した農地には、次の4つのいずれかの方法を取らなければなりません。

①そのまま土地を所有する

生産緑地の行為制限の解除が行われても、農地を所有する方法です。そのまま農業を継続することができますが、固定資産税が農地課税となるなどの減額措置がなくなるため税金の負担は大きくなります。

一方で農地として所有しなければならない制限がなくなるため、予算はかかりますが農地転用の申請をして住宅やアパート、マンションなどに活用することも可能です。

②生産緑地の買取り申出制度を利用し買い取ってもらう

生産緑地に指定されて30年を超えた農地は、市町村長に時価で買い取りを申請する生産緑地の買取り申出制度が利用できます。

生産緑地を管理している市に農地の買い取りを申し込むと、申請から1ヶ月以内に地方公共団体等が買い取りを行うかどうかの通知書が届きます。地方公共団体等が買い取る旨の通知が届いたら、農地を買い取ってもらえます。

③農林漁業希望者に買い取ってもらう

生産緑地の買取り申出制度を利用し農地の買い取りをお願いしても、地方公共団体等が買い取ってくれるとは限りません。

地方公共団体等に買い取ってもらえない場合は、農業を希望している人に農地をあっせんしてもらえます。その結果、買い手が見つかった場合は農地を買い取ってもらいます。

④買い手が見つからない場合は自分で所有することになる

生産緑地の買取り申出制度の申し出をして3ヶ月が経過しても農業を希望している人へのあっせんが成立しなかった場合は、自動的に行為制限の解除が行われて自分で所有することになります。

このように生産緑地に指定されてから30年が経過することで、農地をどのようにしていくのかという問題が浮き彫りとなるのです。

2-2.固定資産税の減額措置がなくなる

先ほども説明したように、生産緑地に指定されて30年が経過すると行為制限が解除されます。それと同時に、生産緑地に指定するメリットとなっていた固定資産税の軽減措置が適用されなくなります。

生産緑地の間は、農作物の収穫によりどれだけ収益を得られるかを基準に固定資産税が決められます。

生産緑地ではなくなると基本的に宅地と同じように扱われるため、固定資産税が高くなります。（どちらも別途軽減措置が受けられる場合があります）

参考：国土交通省「農地の保有に対する税金」

税額のイメージとしては、生産緑地なら10aで数千円の固定資産税なのに対し、生産緑地が解除されると10aで数万円から数十万円程度になる可能性があります。

固定資産税は農地を所有し続ける限り、毎年払い続けなくてはなりません。生産緑地が解除されることで税金が大きな負担となり、農地をどうするのか迷う人が増えると言われています。

2-3.相続税の納税猶予制度が利用できなくなる

生産緑地に指定されて30年を超えると、相続税の納税猶予制度も利用できなくなります。（納税猶予制度が利用できる市町村は限定されています）

相続税の納税猶予制度では、相続人が生産緑地を農地として引き続き利用する場合に限り

①相続人は農業投資価格のみ支払う
農業投資価格とは農業使用を前提とした土地の売買価格のことです。毎年国税局長が地域別に決定し20万円～90万円程度/10aほどが負担額となります。2020年度の東京都の業投資価格はこちら

②相続税全体から農業投資価格を引いた金額は猶予される
相続税全体から農業投資価格を引いた残りの金額は、一定の条件をクリアすることで相続人が死亡した場合に支払う等の猶予期間が設けられます。

という優遇が受けられます。

生産緑地に指定されて30年を超えることで農地を相続するときの負担が大きくなり、農地を持ち続けるか迷う人が出てくるのではないかと考えられています。

参考：国土交通省「農地を相続した場合の課税の特例」

3.生産緑地の2022年問題が抱えている3つのポイント

生産緑地の2022年問題では

・農地の維持が難しくなる
・土地が溢れることで地価が暴落するかもしれない
・都心部の緑地が減少する恐れがある

という3つのポイントが不安視されています。どのようなことが問題となっているのか、詳しく解説していきます。

3-1.農地の維持が難しくなる

2022年になり生産緑地に指定されて30年を超えることで、農地の維持が難しくなるのではという声があります。

第2章でご紹介したように生産緑地に指定されて30年を超えると行為制限が解除されるのとともに

・税金の減額措置がなくなる
・相続税の納税猶予制度が利用できなくなる

という問題が起きます。生産緑地の指定を受けていた期間とは異なり、農地を持ち続けるだけでコストがかさむようになるのです。

そのため「農地を維持管理することが難しい」「相続時の負担も大きくなるため、生産緑地の買取り申出制度を利用する」など、農地の維持が難しくなり手放す人が増えるのではないかと問題視されています。

3-2.土地が溢れることで地価が暴落するかもしれない

第2章でもご紹介したように生産緑地に指定され30年を超えた農地は、どのように管理をしていくのか決めることになります。

そのまま農業を継続することもできますが、納税の負担や農地として管理する手間を考えると

・生産緑地の買取り申出制度を利用する
・農地転用をして売却する

など農地を売ることを検討する人が出てくるでしょう。

2022年に生産緑地の解除を迎える農地が多いため土地を売却する人が一時的に急増する恐れがあり、土地が溢れて地価が暴落するかもしれないと懸念する声もあるようです。

3-3.都心部の農地が減少する恐れがある

冒頭でも説明したとおり、生産緑地法とは良好な都市環境を確保するため都市部に残る農地を計画的に保全するための法律です。

国土交通省が公表している「特定生産緑地指定の手引き」によると、三大都市圏にある市街化区域内の農地の約5割を生産緑地が占めて います。

そのうち約8割が、2022年に生産緑地に指定されて30年が経過する期限を迎えるのです。農地として維持しなければならない制限がなくなるため、

・農地転用をして建物を建てる
・買取り申出制度を利用する
・宅地にして売却する

など農地の所有者の選択肢が広がります。そのため、都心部の農地が減少する可能性があるというのも2022年問題の一つとなっています。

4.政府は生産緑地の2022年問題を緩和するように対策を用意している

農地の維持や農業の継続に大きな影響を与えると思われている生産緑地の2022年問題ですが、少しでも影響を緩和するためにここ2～3年で政府はさまざまな対策を取り入れています。

対策方法	主な内容
①生産緑地法の改正	特定生産緑地制度を導入し、生産緑地と同等の条件を10年延長
②都市農地の貸借の円滑化に関する法律の制定	生産緑地の貸借が安心してできる仕組みが整う
③都市計画法の改正	「田園住居地域」を新設し農地と住宅が混在た住環境を目指す

生産緑地の指定が30年を超えるときにどのようなメリットを及ぼす対策なのか、1つずつご紹介します。

4-1.2017年に生産緑地法が一部改正されている

生産緑地法は2017年5月に一部改正されており、生産緑地の2022年問題を緩和できるような施策が盛り込まれています。

中でも、特定生産緑地制度ができたのが大きなポイントです。

生産緑地に指定されて30年を超える前に特定生産緑地として指定されれば、生産緑地として10年延長できるのです。

この他にも、

・生産緑地地区の面積500㎡以上について、市区町村の条例により定められれば300㎡以上に引下げができる
・生産緑地内に農作物等加工施設や直売所、農家レストランの設置ができる

という緩和もあり、生産緑地の活用や生産緑地としての認定がしやすくなっています。

このような改正によって税金や相続税の負担が原因で農地を手放すべきか迷っていた人は、そのまま生産緑地として継続できるようになるでしょう。

参考：国土交通省「特定生産緑地指定の手引き」
　　　国土交通省「生産緑地制度」

4-2.農地の貸し借りがスムーズにできる法律ができた

2018年に「都市農地の貸借の円滑化に関する法律（都市農地貸借法）」ができ、生産緑地の貸借が安心してできる仕組みが整いました。

農地法に従い農地を貸すと

・農地が戻ってこない可能性がある
・農地を貸している間は相続税納税猶予制度が利用できない

というデメリットがありました。

	農地法による通常の貸借	都市農地貸借法
法定更新	契約更新しないと知事の許可がない限り農地は所有者のもとに戻ってこない	契約期間後には農地が所有者のもとに戻ってくる
相続税納税猶予制度	納税猶予は利用できなくなる	納税猶予を受けたまま貸せる

「都市農地の貸借の円滑化に関する法律」では定められた手続きに従って農地を貸すことで、契約期間後に農地が戻ってきます。

また、農地を貸していても相続税納税猶予制度が利用できるため、農地を貸している間に相続することになっても安心です。

長期間農地を持ち続けると、所有者自身で管理できなくなる期間が出てくる場合もあります。そのときに農地の貸借をスムーズに行えることで、農地を手放すことなく持ち続けられるようになるのです。

参考：農林水産省「都市農地の貸借がしやすくなります」

4-3.用途区域に田園住居地域が新設された

2018年に都市計画法が改正されて、新たに「田園住居地域」が新設されました。

田園住居地域に指定されることで生産緑地の解除となる農地が増えたときに、「農地と住宅」「農地と喫茶店」など農地と住宅が混在し良好な住環境を目指すことができます。

つまり、上手に農地を残しながら生活しやすい環境を作っていけることになるのです。

田園住居地域に指定されると

・農地開発や建築時に許可が必要
・建築できる建物に制限がある
・相続税・贈与税・不動産取得税の納税猶予が用意されている

といったルールがあります。

田園住居地域は、一定地域で申請や協議を重ねて田園住居地域に指定されるという流れなので生産緑地所有者個人で対応できる問題ではありません。

しかし、上手に農地を残す環境を推進することで、都心部から農地が減少することを食い止められる可能性があります。

参考：国土交通省「田園住居地域」

5.2022年を迎える前に！状況別の4つの対策

生産緑地の多くが制限解除を迎える2022年までに、状況に応じた対策を検討する必要があります。

どのような対策を検討する必要があるのか、状況ごとに詳しく説明していきます。

5-1.【農業を続ける意志がある】特定生産緑地制度を活用

2022年を迎えても農地を続ける意志がある場合は、特定生産緑地制度を活用しましょう。

特定生産緑地制度を利用するには、生産緑地の解除を受ける前に特定生産緑地に指定される必要があります。

生産緑地に指定されてから30年を超える前に特定生産緑地に認められれば、生産緑地の条件や固定資産税の軽減措置などを10年延長できます。

特定生産緑地の手続き方法は市町村により異なるため、早めに市町村の窓口などで相談してみてください。

5-2.【農業を続けられない・管理できない】売却を検討

「これ以上農地の管理ができない」「農業を続けるつもりがない」という場合は、行為制限の解除を受けるタイミングで売却を検討してみましょう。

第2章でもご紹介しましたが、主な生産緑地の売却方法としては

・生産緑地の買取り申出制度を利用し買い取ってもらう
時価で買い取りを申請できる生産緑地の買取り申出制度を利用し、地方公共団体等に買い取ってもらう

・農林漁業希望者に買い取ってもらう
地方公共団体等の買い取りができなかった場合は農業希望者の買い取りあっせんしてもらえる

・行為制限の解除後に農地転用をして売却
更地にして売却することで売却価格が高くなる可能性がある

という3つがあります。生産緑地が解除された状態で放置をすると固定資産税が高くなり、維持管理にコストがかかります。どの方法が合っているのか考えながら、農地を手放す方法を検討してみてください。

5-3.【農業を一時的に休みたい】他者に貸す

「自分では農業を続けられないが農地手放したくない」「将来農業をしたいが今はしばらく休みたい」という場合は、「都市農地の貸借の円滑化に関する法律」を活用し、農地の貸し出しを行うのも一つの方法です。

農地貸し出しの契約期間後には所有者のもとに戻ってくるため、未使用期間の農地を有効活用できます。「都市農地の貸借の円滑化に関する法律」を活用し農地の貸し出しをする場合は、市町村の許可が必要です。

農地を所有している市町村の方法に従って、手続きを行ってください。

5-4.【農地を続けられない上に相続する】売却を検討

農業を続けられない上に農地の相談を検討している場合は、生産緑地に指定されてから30年を迎えるまでに相続を終えてしまうのがおすすめです。

30年を超えてしまうと相続税の納税猶予制度が使用できなくなるため、相続をしたときの負担が大きくなります。

生産緑地に指定されてから30年を超えると行為制限の解除となるので、農地を管理できないケースと同じように

・生産緑地の買取り申出制度を利用し買い取ってもらう
時価で買い取りを申請できる生産緑地の買取り申出制度を利用し、地方公共団体等に買い取ってもらう

・農林漁業希望者に買い取ってもらう
地方公共団体等の買い取りができなかった場合は農業希望者の買い取りあっせんしてもらえる

・行為制限の解除後に農地転用をして売却
更地にして売却することで売却価格が高くなる可能性がある

という方法で売却を検討することになります。

6.まとめ

いかがでしたか？生産緑地の2022年問題とはどのようなものか把握でき、今後の対策などを考えられるようになったかと思います。

最後のこの記事の内容をまとめてみると

◎生産緑地法とは良好な都市環境を確保するために、都市部に残る農地を計画的に保全するための法律
◎生産緑地に指定されると30年間農地として管理運営していくことになっている。
1992年に生産緑地として登録した農地が多く、1992年の30年後となるのが2022年。2022年は生産緑地にとって大きな岐路になると考えられており「生産緑地問題」「生産緑地の2022年問題」と呼ばれている。

◎2022年を迎えることで生産緑地に起こることは次の3つ

1)行為制限の解除：農地として維持管理をする必要がなくなるため、農地をどうするか決めなければならない
①そのまま土地を所有する
②生産緑地の買取り申出制度を利用し買い取ってもらう
③林漁業希望者に買い取ってもらう
④買い手が見つからない場合は自分で所有することになる 

２)固定資産税の減額措置がなくなる：毎年の固定資産税の負担額が増える 

3)相続税の納税猶予制度が利用できなくなる：相続税の猶予がなくなるため、相続をしたときの負担が大きくなる

◎生産緑地の2022年問題が抱えている不安点は次の3つ

1)固定資産税の負担などが増えることで、農地の維持が難しくなる
2)農地としての制限が解除されることで土地が溢れ地価が暴落するかもしれない
3)農地が少なくなり都心部の緑地が減少する恐れがある

◎生産緑地の2022年問題を少しでも影響を緩和するために導入された対策は下記のとおり

対策方法	主な内容
①生産緑地法の改正	特定生産緑地制度を導入し、生産緑地と同等の条件を10年延長
②都市農地の貸借の円滑化に関する法律の制定	生産緑地の貸借が安心してできる仕組みが整う
③都市計画法の改正	「田園住居地域」を新設し農地と住宅が混在た住環境を目指す

◎2022年を迎える前に取るべき対策は次のとおり

1)農業を続ける意志がある場合：特定生産緑地制度を活用して生産緑地の条件や固定資産税の軽減措置などを10年延長する
2)農地を続けられない・管理できない場合：行為制限の解除を受けるタイミングで売却を検討する
3)農業を続けられないが管理はできる場合：「都市農地の貸借の円滑化に関する法律」を活用し、農地の貸し出しを行う
4)農地を続けられない上に相続する場合：生産緑地に指定されてから30年を迎えるまでに相談を終えてしまうのがおすすめ。その後行為制限の解除を受けるタイミングで売却を検討する

この記事をもとに生産緑地の2022年問題を正しく把握して、どのような影響があるのか、どのような対策が必要なのか検討できることを願っています。